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李宇嘉（广东省住房策略究诘中心首席究诘员）开云kaiyun

近日，广州住房公积金管制中心向社会公开征求《广州贸易性个东说念主住房贷款转住房公积金个东说念主住房贷款实施主义（暂行）》的成见，也便是“商转公”。具体来说，便是指公积金缴存东说念主苦求将其在公积金贷款经办银行尚未结清的贸易贷款余额一齐转为住房公积金贷款。就面前住房市集驱动的态势来看，“商转公”策略具有遑急的真谛真谛。

从本年以来的市辘集构来看，住房铺张属性或大量铺张属性的特征越来越显著，典型如廉价位二手房源成交占比显著加多。以广州为例，证明第三方数据，6月份广州总价在200万元以下的二手房占比45%，200万-300万元的占比21%，系数占比66%。这意味着，刚需购房通盘主导，亦然安定住房购置基本盘的彰显，但这些东说念主群不仅对购房门槛敏锐，对房贷月供也较敏锐。

因此，“商转公”成心于发扬公积金普惠金融的上风，缩小住房铺张资本。在公积金贷款各档期利率均低于贸易贷款利率1-1.5个百分点（100-150个基点）的情况下，“商转公”在降资本、惠民生方面的后果显贵。这次广州建议，苦求“商转公”的贷款房屋，须为产权东说念主家庭在广州市的自住住房，且为惟一住房，也败露对合理铺张的扶捏。启动“商转公”成心于安定刚需交游，提振市集神气并达成楼市回稳。

虽然，苦求“商转公”有前提条款，比如在公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）低于75%，不影响缴存东说念主广宽索求、贷款等基本用途的情况下，才智启动“商转公”；个贷率在85%-90%时，实施额度管控、预约苦求等步调，意味着“商转公”额度受限；个贷率进步90%要暂停苦求。据报说念，2024年广州公积金个贷率为88%，属中性偏松，“商转公”有一定后劲。

同期，这次广州建议，“商转公”贷款额度不得进步购房总价款的60%，购房总价款以房屋原购买价钱与从头核查（从头评估）价中的较低者为准。这意味着，这一策略冲破了沿袭成习的70%贷款价值比（即贷款额度/房屋价值一般为70%），自己就缩小了可贷额度。另外，苦求对象和条款中，广州这次新政建议了多个条款。比如，原贸易贷款已放款5年以上且已取得原贸易贷款银行甘愿转为纯公积金贷款；比如，原贸易贷款在苦求前24个月内莫得过时纪录；比如，在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等，这些条款有风险收尾的要求，也有贸易银行利润的诉求，但客不雅上可能也滤掉了一部分可贷东说念主群。

6月13日的国常会建议“更率性度鼓动房地产市集止跌回稳”。在存量策略应出尽出的情况下，新的策略必须着眼于住房铺张痛点、大量铺张特质、交游资本敏锐等，从激活举座铺张的架构最先。基于此，近期各地在公积金、老旧小区校正、好屋子等策略上服从。

近期，低总价房源成交加多是共性。比如证明第三方数据，5月份上海、北京、深圳300万元总价的二手房交游占比离别为50%、46%、44%。笔者以为，刚需越来越主导是住房夯实铺张属性的体现，亦然供求关联要紧变化的情况下住房后劲需求的体现。在经济转型期，这类铺张客不雅上需要普惠金融的扶捏。因此，“商转公”也瞻望将会在更多城市现实。

但据报说念开云kaiyun，普遍一二线城市的个贷率在告诫线（85%）操纵或上方，意味着一二线热门城市“商转公”的后劲余额有限。笔者以为，关键在于达成公积金的异域流转、搬动余缺，非常是在皆市圈内、省内等东说念主口流动较大的区域，这大要普及“商转公”的深度和广度。